Trong 4 năm qua, cả thị trường nhà đất Mỹ và BĐS khu vực phía Nam đều đã chịu cảnh mất giá khoảng 40%. Nhưng điều khác lạ trong nền kinh tế Mỹ là trong khi chỉ số chứng khoán Dow Jones đã phục hồi gấp đôi kể từ đáy khủng hoảng, đặc biệt Nasdaq lại từng vượt trên cả đỉnh của nó được thiết lập vào thời hoàng kim năm 2007, thì hầu hết giá nhà ở Washington, Chicago, Texas... vẫn chìm trong cơn hôn mê sâu.

Cho tới quý 3 năm 2011, vẫn hầu hết là những đánh giá bi quan cho thị trường nhà đất Mỹ. Không một chuyên gia nào dám đưa ra dự báo về sự xuất hiện của "ánh sáng mặc khải" của sách Khải huyền đối với thị trường này.

Nhưng trái ngược với phần lớn tín hiệu u ám, thị trường đầu cơ lại sinh ra trong sự ảm đạm - như một "lời chú" của Sir John Templeton. Trong hai tháng cuối năm 2011, lượng nhà mới khởi công ở Mỹ lại tăng đều, cùng với doanh thu xây dựng cũng là một chỉ số mà đã gia cố hình ảnh lạc quan cho thị trường chứng khoán Mỹ. Ở một thái cực khác, số nhà cầm cố giảm dần.

Trong bối cảnh ảm đạm ấy, người ta bắt đầu nói đến sự phục hồi khiêm tốn có thể diễn ra của thị trường nhà đất Mỹ.

Cũng như khá trái ngược với đủ thứ đồn đoán về tương lai suy thoái kép hay khủng hoảng kép chỉ mới xuất hiện cách đây nửa năm, cuối năm Con Mèo lại phát hiện ra những cái vảy rồng đầu tiên. Nợ công ở châu Âu đã tạm lắng qua hai cuộc cách mạng trong chính giới ở Hy Lạp và Ý, nền kinh tế Mỹ vẫn tạm duy trì tốc độ tăng trưởng GDP, giữ được lạm phát ở mức kềm chế và kềm được tỷ lệ thất nghiệp không vượt quá 9%.

Cũng vào tháng cuối của năm Con Mèo, những tín hiệu hạ lãi suất cơ bản đầu tiên đã được phát ra ở một số quốc gia châu Âu và châu Á. Gần như chắc chắn, đó là tín hiệu cho sự phục hồi về tăng trưởng, trong bối cảnh mà lạm phát đã không còn quá đe dọa đối với các nền kinh tế. Hệ quả tiếp nối của tín hiệu này là năm 2012 được xác định như một thời đoạn hồi sức của khối doanh nghiệp sản xuất và kinh doanh.

Một chu kỳ hồi phục mới đang bắt đầu

Với sự tương tác khá mật thiết với thế giới về các tác động ngoại thương và đầu tư, nhận thức và tâm lý, nền kinh tế Việt Nam dĩ nhiên đang hưởng những thuận lợi đầu tiên của giai đoạn phục hồi. Điều đó cũng có nghĩa là năm Con Rồng sẽ chứng kiến sự đổi thay ở một chừng mực nào đó, dù chỉ khiêm tốn thôi, nhưng vẫn là có đổi thay cho số phận hàng loạt doanh nghiệp sản xuất ở Việt Nam.

Trong đó có cả các doanh nghiệp BĐS, nếu BĐS được xác định có tính chất sản xuất, thay cho trước đây là hoàn toàn phi sản xuất.

Số phận doanh nghiệp BĐS sẽ đi cùng với hoàn cảnh cải thiện của khối doanh nghiệp trong nước. Vào năm 2012, không mấy khó khăn để dự doán là số doanh nghiệp phải giải thể sẽ không thể đến mức gần 50.000 như trong năm 2011. Còn với BĐS, những kẻ hút chết đuối sẽ tìm được một cái phao cứu sinh dập dềnh trên mặt biển.

Lẽ đương nhiên, tự thân giới BĐS đã không thể tự tạo ra cho mình một chiếc bè để vượt qua sóng dữ. Cái phao cứu sinh, có thể cho là cái phao duy nhất, chỉ đến từ Nhà nước.

Lý do đủ để tạm "yên tâm" là trong số khoảng 350.000 tỷ đồng nợ phi sản xuất tồn tại trong hệ thống ngân hàng, nợ BĐS đã chiếm đến hơn 250.000 tỷ đồng, tức hơn 70%.

Như tiến sĩ Roubini, được coi là "chuyên gia tận thế" và là người đặc biệt có duyên với các dự đoán về khủng hoảng, một số nền kinh tế đang phát triển vẫn cứ lao vào vòng xoáy đầu tư, đầu tư và đầu tư, cho đến lúc sụp đổ hoàn toàn.

BĐS là một thị trường của cái cơ chế đầu tư theo kiểu thiêu thân như thế. Có thể nói thị trường nhà đất Việt Nam, không khác mấy với nhà đất Trung Quốc, đã có đến hai mươi năm tích lũy quá trình đầu tư không ngưng nghỉ đến mức bong bóng BĐS hình thành hồi nào không hay.

Chỉ có điều, bong bóng nhà đất sẽ được giải quyết như thế nào - phát nổ hay được xì hơi?

Cả Trung Quốc lẫn Việt Nam đều không mong muốn hậu quả khủng khiếp do nổ bong bóng. Nhưng muốn như thế, lại cần phải giải quyết cái gốc từ hệ thống ngân hàng. Có nghĩa là đã đến lúc các ngân hàng cần "nhường cơm sẻ áo" với doanh nghiệp BĐS, chứ không thể mãi khư khư giữ lấy những khoản lời lãi không tưởng, vượt hẳn trên đầu các doanh nghiệp đang thoi thóp.

Có lẽ năm 2012 sẽ giải quyết bài toán "hài hòa lợi ích" như vậy. Cái phao cứu sinh của Nhà nước sẽ chỉ có tác dụng nếu bản thân các ngân hàng không trở thành kẻ làm thủng phao mà do đó sẽ nhấn chìm cả kẻ bị nạn lẫn mình xuống xoáy nước sâu hút.

Tất cả cùng lớn lên trong sự hoài nghi - lại nhắc về triết lý của Sir John Templeton. Với thái độ nhường nhịn của ngân hàng, thị trường BĐS khu vực phía Nam sẽ có cơ hội để chấm dứt cạnh đáy chữ L đã kéo dài đủ lâu của nó.

Và tất cả đều phụ thuộc vào kích thích tố gần như duy nhất: thái độ của ngân hàng và cơ chế lãi suất. Chưa bao giờ thị trường BĐS lại rơi vào thế bị động như thời gian tới, khi thân phận của thị trường này sẽ được quyết định bởi mấy lần giảm lãi suất và lãi suất được kéo giảm như thế nào trong năm 2012.

Nhưng dù có giảm lãi suất, Con Rồng không có nghĩa sẽ là một năm cất cánh cho thị trường BĐS. Mà chỉ đơn giản là năm hạ cánh của ngân hàng, mà do đó biến thành trò chơi bập bênh, đẩy doanh nghiệp BĐS nổi đầu lên trên mặt biển, nhưng chỉ vừa đủ để thở.

Cũng tương đồng với sự phục hồi chậm chạp của thị trường nhà đất Mỹ, thị trường BĐS khu vực phía Nam sẽ chỉ có thể tạo nên một cuộc "khởi nghĩa" với quy mô và xung lực vừa phải trong năm Con Rồng này.

Nhưng như thế vẫn là quá tốt nếu nhìn lại 4 năm trước.

Một chu kỳ hồi phục mới đang bắt đầu.