Bong bóng bất động sản chưa thể “xì hơi”
(06/01/12)
Bong bóng bất động sản (BĐS) “xì hơi” đang là nỗi lo của nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư. Các biện pháp nhằm giải cứu thị trường BĐS mới đây của Bộ Xây dựng trình lên Thủ tướng Chính phủ đã phần nào chuyển một luồng “hơi ấm” lên thị trường vốn đã “đóng băng”.
Mức biến động tăng giá không lớn
Cuối năm 2011, hàng loạt các dự án BĐS cả 3 miền đều có động thái giảm giá bán nhằm kéo khách hàng tiếp cận với sản phẩm. Bên cạnh đó, trên các phương tiện thông tin đại chúng đăng các ý kiến nhận định về nguy cơ vỡ bong bóng BĐS, BĐS "xì hơi"… Tuy nhiên, thị trường BĐS có thật sự vỡ "bong bóng" như nhiều ý kiến của các chuyên gia nhận định hay không, điều đó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.
Theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, về nguyên lý, trên thế giới đang nhận biết về bong bóng BĐS qua các đặc điểm như: xác định biến động giá BĐS gấp 100% trong chu kỳ ngắn; tỷ lệ BĐS dành cho sử dụng thấp, tỷ lệ đầu tư quá cao; BĐS cho cầm cố thế chấp vay ngân hàng và tỷ lệ chứng khoán hóa BĐS quá cao. Đơn cử, tại Mỹ, giá BĐS đã tăng vọt lên 300 - 500% trong giai đoạn từ năm 2000 - 2006 là một trong những nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Hay tại Hàn Quốc, thay đổi giá lên tới 100 - 200% so với năm trước. Đặc biệt, tại Trung Quốc từ năm 2004 đến nay biến động giá tăng 200%. Còn ở Việt Nam từ 2009 đến nay, biểu đồ thống kê tại Hà Nội và TP. HCM cho thấy, tổng mức tăng không quá 30 - 40%, như vậy mức tăng này so với thay đổi của thế giới không lớn.
"Mặc dù chúng ta thừa nhận trong thời gian qua đầu cơ là một phần của thị trường BĐS, nhưng nhu cầu nhà ở thật vẫn rất cao" - ông Phan Thành Mai đánh giá. Bởi hiện nay, tại Hà Nội có tới hơn 355.000 công chức, cán bộ, người thu nhập thấp… chưa có chỗ ở, thì đây sẽ là những khách hàng tiềm năng cho thị trường phát triển.
Về cầm cố thế chấp vay ngân hàng, tại Việt Nam khoảng 9,25% dư nợ tín dụng cho BĐS. Theo thống kê của NHNN đến tháng 10/2011, tỷ lệ này đã giảm 13,5% so với cuối 2010, cho vay khoảng 50% giá trị BĐS, trong khi ở Mỹ cho vay trên 100% giá trị tài sản, châu Á trung bình cho vay trên 65%. Như vậy, việc đánh giá thị trường BĐS không chỉ nhìn vào một hiện tượng, mà cần đánh giá tổng thể, trên nhiều phương diện để đưa ra một cái nhìn toàn cục.
Tạo cơ chế phát triển nhà cho thuê
Trong các giải pháp trình lên Thủ tướng Chính phủ về tình hình thị trường BĐS năm 2011 và một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS năm 2012, Bộ Xây dựng đã đề xuất tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng (các dự án phát triển nhà ở tại Hà Nội, TP. HCM phải có tỷ lệ nhà chung cư trên 80%). Hạn chế phát triển nhà ở cao cấp (biệt thự, căn hộ chung cư có diện tích từ 120m2 trở lên tối đa không quá 20% trên tổng số nhà ở thương mại xây dựng mới); đồng thời, tạo cơ chế phát triển nhà cho thuê.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, tại các nước phát triển, nhà ở cho thuê là một hệ thống quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu ở của các tầng lớp thu nhập thấp không đủ để mua nhà. Cho đến nay, Việt Nam chưa có cơ chế chính sách hướng dẫn doanh nghiệp, người dân tham gia vào lĩnh vực nhà cho thuê.
Theo thống kê về dân số và nhà ở năm 2009, tỷ lệ nhà thuê chiếm khoảng 14%, có tỷ lệ lấp đầy nguồn cung lên tới 90%. Tại TP. HCM nơi có tỷ lệ này cao nhất là 19%. Dự kiến, 21 dự án căn hộ cho thuê loại cao cấp hạng A - B - C giá 15 - 30 USD/m2/tháng với hơn 3.400 căn hộ dịch vụ sẽ tham gia thị trường 5 năm tới.
Tuy nhiên, phát triển căn hộ cho thuê giá rẻ là một bài toán khó, do khả năng thu hồi vốn chậm nên chưa thu hút nguồn vốn xã hội. Việc xây dựng cơ chế chính sách ưu đãi phù hợp là những bước đi quan trọng cần thiết để thu hút các doanh nghiệp tham gia thị trường này. Sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ nghị định phát triển nhà cho thuê và huy động nguồn lực xã hội hướng vào nhà cho thuê.
Trong tương lai, nhà cho thuê sẽ hướng tới tất cả các đối tượng trong xã hội. Nhà cho thuê không phải sở hữu, không bị ràng buộc nên người dân có thể thay đổi, cải thiện chỗ ở cho tiện lợi và có các loại hình nhà ở khác nhau phù hợp với khả năng thanh toán của các đối tượng trong xã hội. Trong đó ưu tiên những người không đủ tiền mua nhà thu nhập thấp và tiếp theo sẽ mở rộng ra toàn xã hội.
Ông Nguyễn Trần Nam Thứ trưởng Bộ Xây dựng
xaydungvietnam.vn - Theo Kinh Tế Đô Thị