Dự trữ đất để phát triển đô thị
(08/09/10)
Theo Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng - Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, dự trữ đất là việc chính quyền thu hồi đất trong khu vực đã được quy hoạch, san lấp mặt bằng, xây hạ tầng đồng bộ rồi mới cung ứng đất cho các dự án đầu tư thông qua đấu thầu hoặc đấu giá
Tổ chức phát triển quỹ đất có thể vay được vốn từ ngân hàng, thậm chí là vốn ODA nếu có dự án dự trữ đất tốt.
Theo Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng - Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, dự trữ đất là việc chính quyền thu hồi đất trong khu vực đã được quy hoạch, san lấp mặt bằng, xây hạ tầng đồng bộ rồi mới cung ứng đất cho các dự án đầu tư thông qua đấu thầu hoặc đấu giá.
Phải thành lập quỹ phát triển đất
Nếu việc dự trữ đất được thực hiện tốt, chính quyền địa phương sẽ thu hồi một khu vực đất đai rộng lớn để phát triển đô thị theo quy hoạch, thực hiện bồi thường, tái định cư theo phương án thống nhất. Sau đó căn cứ vào quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, địa phương phân các lô đất cho các dự án đầu tư xây dựng. Các dự án do đã có sẵn mặt bằng, khi hoàn thành thì kết nối ngay vào hạ tầng chung nên tiến độ thực hiện được rút ngắn. Nhờ biện pháp này, địa phương sẽ thu được lợi nhuận để phát triển đô thị và chăm lo nhà ở cho các đối tượng chính sách, không để thất thoát vào tay một số đối tượng như hiện nay.
Dự trữ đất được xem là biện pháp tạo quỹ đất chủ động, khác hẳn với cách làm phổ biến hiện nay là sau khi chủ đầu tư có dự án rồi mới đi tìm đất, giải phóng mặt bằng… Điều này dẫn đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng rất phức tạp và kéo dài; nhiều công trình, dự án không theo quy hoạch, gây thất thu cho nhà nước.
Nếu việc dự trữ đất được phát triển tốt sẽ rút ngắn tiến độ xây dựng các dự án. Trong ảnh: Thi công cơ sở hạ tầng một dự án nhà ở tại huyện Nhà Bè, TP.HCM. Ảnh: HTD |
Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất trong việc thực hiện dự trữ đất hiện nay là thiếu vốn. “Hà Nội dự tính dành 5.000 tỉ đồng cho quỹ phát triển đất trong năm năm nhưng số tiền này không thấm vào đâu do dự trữ đất cần số vốn rất lớn” - ông Phan Văn Thọ, Phó Cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất, chỉ rõ.
Theo ông Thọ, tổ chức phát triển quỹ đất đã được thành lập ở nhiều địa phương nhưng hoạt động không hiệu quả, không dự trữ được đất. Nguyên nhân do đây là tổ chức sự nghiệp nên khó vay vốn. “Hiện chưa có địa phương nào thành lập được quỹ phát triển đất, trong khi phải thành lập được quỹ này thì mới có tiền để dự trữ đất” - ông Thọ cho biết.
Xoay tiền từ nhiều nguồn
Theo Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, tổ chức phát triển quỹ đất ở các địa phương có thể tìm vốn để dự trữ đất từ nhiều nguồn: Vốn ngân sách (rất cần thiết để tạo vốn ban đầu); vốn ngân hàng (nguồn vốn chủ yếu để hoạt động); tiền đặt cọc mua hoặc thuê đất của các bên có nhu cầu... Ngoài ra, còn nhiều biện pháp khác như đổi đất (nếu chính quyền có đất hoặc bất động sản để đổi); kêu gọi các tổ chức kinh tế, ngân hàng, nhà đầu tư cùng hợp tác để làm hạ tầng cho khu đất và phân chia lợi ích.
“Các nhà kinh doanh bất động sản chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngân hàng để phát triển đất. Vì vậy, tổ chức phát triển quỹ đất cũng có thể vay được nhiều vốn từ ngân hàng nếu có dự án dự trữ đất tốt và được chính quyền bảo lãnh. Thậm chí có thể vay được vốn ODA nếu chứng minh được hiệu quả của dự án” - ông Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, nhấn mạnh.
Ông Liêm cũng đề xuất chính quyền hoặc tổ chức phát triển quỹ đất cần chủ động mua đất tạm trữ nếu có chuyển nhượng diễn ra trong khu vực quy hoạch. Hiểu nôm na là chính quyền hoặc tổ chức phát triển quỹ đất sẽ mua đất của bất kỳ ai có nhu cầu bán trong khu vực này. Làm chủ những quỹ đất lớn trong khu vực dự kiến phát triển, họ sẽ là đơn vị chi phối về giá cả, dẫn đến có khả năng áp dụng một mức giá chung cho cả khu vực. Khi đó, việc bồi thường và di dời những trường hợp còn lại khi có dự án cụ thể sẽ dễ dàng hơn.
“Xét về bản chất, việc xây dựng quỹ đất dự trữ theo hình thức này có những điểm tương đồng với việc tư nhân ôm đất lô lớn chờ bán lại cho người mua sau với kỳ vọng đất tăng giá do sự gia tăng nhu cầu thực. Tuy nhiên, lợi ích khi đó sẽ thuộc về xã hội chứ không rơi vào tay một nhóm người” - ông Liêm phân tích.
Thượng Hải: Mua đất của dân theo giá thị trường
Thượng Hải là nơi áp dụng dự trữ đất sớm nhất ở Trung Quốc. Năm 1996, TP này đã lập ra trung tâm phát triển đất đai. Đến năm 2001, khi Trung Quốc có 1.300 đô thị làm theo Thượng Hải, Quốc vụ viện của nước này mới chính thức chấp nhận việc dự trữ đất.
Trung tâm phát triển đất đai ở Thượng Hải dự trữ đất thông qua thương lượng bình đẳng với các bên đang sử dụng đất để thu mua đất. Trong quá trình thu mua, trung tâm này phải cạnh tranh với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Trong việc dự trữ đất đô thị, chính quyền Thượng Hải thực hiện năm thống nhất. Đó là thống nhất thu hồi (trong đó có thống nhất bồi thường, tái định cư và giải quyết việc làm); thống nhất dự trữ (chỉ có một tổ chức quản lý tập trung); thống nhất làm hạ tầng (cùng lúc làm đường, làm điện, nước và san ủi mặt bằng); thống nhất kinh doanh và thống nhất cung ứng (theo nhu cầu của thị trường thông qua phương thức đấu thầu, đấu giá). (Nguồn: Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng - Tổng Hội Xây dựng Việt Nam)
xaydungvietnam.vn - Theo Pháp Luật TP