Trong thời gian vừa qua, nhiều dự án bất động sản đã huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh. Có rất ít chủ đầu tư đồng ý thương lượng đàm phán các điều khoản trong các hợp đồng này với khách hàng, nên khách hàng không có điều kiện để đảm bảo quyền lợi của mình khi góp vốn, cho vay vốn, hợp tác kinh doanh. Mặt khác, khuôn khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết các hợp đồng này chưa được hoàn chỉnh khiến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chưa được chặt chẽ, đặc biệt là các cá nhân có nhu cầu đầu tư hoặc mua nhà để ở.

Góp vốn hay thu tiền ứng trước?

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng một số điều kiện nhất định như phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; phải có hồ sơ dự án, thiết kế, tiến độ xây dựng... Tuy nhiên, do thủ tục hành chính xin cấp các loại giấy phép trên có thể kéo dài nhiều tháng trong khi các chủ đầu tư dự án muốn huy động vốn để thực hiện dự án ngay trước mắt nên Luật Kinh doanh bất động sản cho phép thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước. Hình thức này chỉ áp dụng đối với việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai với điều kiện lần thu tiền đầu tiên chỉ thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản.

Luật Nhà Ở cũng ràng buộc các điều kiện tương tự khi chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua bao gồm có thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và xây dựng xong phần móng. Ngoài ra, Luật này còn quy định mức huy động vốn không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Chính vì vậy, vào thời điểm cuối năm 2007, nhiều dự án kinh doanh bất động sản đã phải trả lại tiền đặt cọc trong khi chưa đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như dự án Sky Garden III của Phú Mỹ Hưng, dự án Blue Diamond của Vạn Phát Hưng… Ngay sau đó, hình thức đầu tư mua các bất động sản hình thành trong tương lai thông qua hợp đồng vay vốn, góp vốn, hợp tác kinh doanh bắt đầu được áp dụng dù chưa có văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh rõ ràng.

Hơn nữa, theo Điều 38 Luật Nhà ở, nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại có thể xuất phát từ vốn của chủ đầu tư, vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác, vốn vay của tổ chức tín dụng, vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở và vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật. Điều 9 Nghị định 70/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 đã cụ thể hóa việc huy động vốn bằng “các nguồn khác” với quy định rằng chủ đầu tư cấp I của các dự án có thể huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo nhiều hình thức khác nhau, trong đó đáng lưu ý là hình thức ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư để chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật, phân chia lợi nhuận hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở.

Như vậy, Nghị định 70 đã thừa nhận hai hình thức khác để huy động vốn ngoài các hình thức truyền thống tại Luật Nhà Ở. Tuy nhiên, quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia hợp đồng này chưa được đề cập rõ trong các quy định về dân sự, đầu tư, nhà ở, kinh doanh bất động sản nên không tránh khỏi rủi ro cho các bên tham gia góp vốn hay hợp tác đầu tư.

Rủi ro khi hợp đồng vô hiệu

Hiện nay, nhiều khách hàng chỉ “nhìn” vào tựa đề để đánh giá hợp đồng mà thực chất điều này không quyết định bản chất của giao dịch dân sự. Thực tế, có khá nhiều dự án áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có các điều khoản tương tự như điều khoản của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng (hình thành trong tương lai), hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (mặc dù chưa có cơ sở hạ tầng) như Điều 70 và Điều 71 Luật Kinh doanh bất động sản quy định. Như vậy, ai sẽ chịu rủi ro khi hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh này bị vô hiệu?

Theo Bộ Luật dân sự, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vì vậy, một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở quy định sẽ đương nhiên bị xem là vô hiệu. Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi. Mặc dù khó có thể đo lường chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể dễ dàng nhìn thấy tiến độ thực hiện dự án đầu tư sẽ bị ảnh hưởng. Do vậy, việc soạn thảo một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh chặt chẽ hoặc sử dụng tư vấn pháp lý trong bối cảnh chưa có quy định pháp lý rõ ràng như hiện nay sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi của các bên.

Cơ chế nào bảo vệ người tiêu dùng ?

Dự thảo Luật Bảo vệ người tiêu dùng đã có một bước tiến đáng kể so với Pháp lệnh Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khi quy định việc sử dụng hợp đồng theo mẫu của thương nhân. Người tiêu dùng có quyền yêu cầu sửa đổi hợp đồng trong trường hợp không đồng ý với nội dung của hợp đồng mẫu. Quy định này rất phù hợp áp dụng cho các giao dịch kinh doanh bất động sản vì các chủ đầu tư thường áp hợp đồng mẫu để người mua ký kết và người mua không có điều kiện thương lượng đàm phán các điều khoản bất lợi cho mình trên hợp đồng và cũng không thể nhờ sự tư vấn pháp lý của bên thứ ba. Tuy vậy, Dự thảo chưa đưa ra định nghĩa về hàng hóa, dịch vụ trong phạm vi điều chỉnh.

Thiết nghĩ, khuôn khổ pháp luật về việc huy động vốn trong các dự án đầu tư bất động sản còn hạn chế và chưa bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là bên mua hoặc tham gia góp vốn không nhằm mục đích kinh doanh. Đây là một kẽ hở mà nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đã cố gắng lách qua nhằm huy động vốn cho dự án đầu tư. Vì vậy, cần phải có một quy định riêng điều chỉnh hình thức huy động vốn này, đặc biệt là các điều khoản của hợp đồng góp vốn và hợp tác kinh doanh. Đồng thời, vai trò của các hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng cần được đề cao trong việc đại diện quyền lợi của những người có nhu cầu mua bất động sản để đàm phán các hợp đồng mẫu do các chủ đầu tư áp đặt.