Không phải anh “ngờ nghệch” đến mức không nắm được chủ trương cải tạo chung cư cũ của Hà Nội và cuộc “săn đuổi” gom hàng của những nhà đầu tư nhắm đến một phân khúc thị trường nhiều hấp dẫn nhưng chính vì tâm lý người có hàng, lại không chịu áp lực về tài chính cũng như chỗ ở nên việc quyết định “ôm” một căn hộ từng có thời kỳ “làm mưa làm gió” trên thị trường BĐS quả thực không đơn giản chút nào.

Căn hộ chung cư cũ ở Hà Nội có diễn biến thị trường riêng của nó. Ngay sau khi TP phê duyệt quy hoạch cải tạo thí điểm một số khu tập thể cũ trong nội thành vào năm 2009, phân khúc này trở thành một cơn sốt gây sốc trong làng BĐS với mức giá đẩy lên cao chót vót gấp 2 - 3 lần giá trị thông thường. Tuy nhiên, bước sang năm nay, thị trường chung cư cũ đã hạ nhiệt, một số khu trong nội thành đã giảm mức từ 3-5triệu đồng/m2. Cá biệt có những khu “sốt” cao nhất nay hạ nhiệt giảm tới gần chục triệu đồng/m2.

Nhìn rộng ra một chút, có thể thấy sự lên xuống của thị trường căn hộ chung cư cũ chỉ ảnh hưởng đến bộ phận không nhiều những nhà đầu cơ ôm hàng với hy vọng thắng đậm “một vốn bốn lời”. Ngay cả thời điểm căn hộ chung cư cũ rớt giá cũng không dễ mua chút nào. Những người đã và đang sinh sống trong các khu tập thể cũ còn giữ quyền sở hữu đến thời điểm này chắc chắn không có ý định bán nữa vì cũng với số tiền ấy họ chỉ có thể đổi sang một căn hộ mới khác cũng chỉ xếp hạng bình dân chứ không phải là cao cấp. Nhưng nếu chờ đợi được họ sẽ có cơ hội sở hữu căn hộ mới tại vị trí cũ mà đa phần đều thuộc khu vực nội thành, đi lại thuận lợi, vị trí đắc địa, dân cư sầm uất. Niềm tin này càng có cơ sở khi những chung cư cũ đã và đang dần “hiện hình” sau quá trình cải tạo: Kim Liên, Thái Hà… Còn với những tay “săn dự án” chuyên nghiệp thì việc “xả hàng” vài căn hộ cũ trong “mớ” những căn ôm cả năm nay để trả nợ ngân hàng, có giảm lãi một phần nhưng chẳng đáng kể so với số lãi mang cấp số nhân trước đó.

Ngày 19/7/2010 Văn phòng Chính phủ đã ra Thông báo số 202/TB-VPCP về ý kiến của Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng tại cuộc họp Thường trực Chính phủ về việc xây dựng công trình cao tầng trong 4 quận nội thành. Theo chỉ đạo của Thủ tướng, những công trình đã được cấp phép xây dựng trước ngày 9/12/2009 được triển khai. Những dự án nào đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt quy hoạch trước ngày 9 tháng 12/2009 do Chủ tịch TP Hà Nội xem xét quyết định. Quyết định này chấm dứt giai đoạn “rớt giá” căn hộ chung cư cũ bởi như vậy kế hoạch cải tạo chung cư cũ khu vực nội thành không còn bị “treo” lơ lửng nữa, ngay cả khi một số khu vực phải chịu sự kiểm soát đặc biệt của TP Hà Nội.

Theo thống kê, Hà Nội có 23 khu chung cư cũ, xuống cấp cần được cải tạo xây dựng lại. Các chuyên gia BĐS định giá các khu chung cư cũ gần đô thị lõi, (lấy hồ Gươm làm mốc) thực sự là mỏ vàng khó giới hạn giá trị, bởi trong khi quỹ đất ở trung tâm càng ngày càng khan hiếm, các khu đô thị mới lại ở xa TP dẫu có thoáng và rộng nhưng nhiều người đã chán ngán chuyện tắc đường như cơm bữa. Ấy là chưa kể việc thiếu vắng các cơ sở hạ tầng thiết yếu: trường học, nhà trẻ, bệnh viện…

Tuy nhiên, trao đổi với PV, lãnh đạo một Tổng công ty lớn, có uy tín và kinh nghiệm kinh doanh BĐS và cũng là doanh nghiệp đăng ký tham gia cải tạo 02 khu tập thể tại Hà Nội (xin được giấu tên) bày tỏ sự nghi ngại về tính khả thi và tiến độ cải tạo chung cư cũ của Hà Nội hiện nay. Ông này cho rằng ngay cả chung cư Nguyễn Công Trứ - dự án thí điểm - được hưởng cơ chế ưu đãi đặc biệt cũng khó bảo đảm tiến độ yêu cầu. Với cơ chế kém hấp dẫn và sự thiếu nhất quán về chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng… cải tạo chung cư cũ thực sự là “miếng bánh” khó phân chia và vì vậy cần cân nhắc kỹ việc đầu tư vào cuộc chơi “dài hơi” này. Phương pháp chọn lọc tốt nhất mà các chuyên gia kinh tế đưa ra là “chọn mặt gửi vàng”, xem xét kỹ năng lực chủ đầu tư và vị trí Vàng của từng dự án để đưa ra quyết định “ôm hay thả”.

Ông Phạm Trung Hà - TGĐ Cty Hòa Phát Land: Bản chất của mua bán chung cư cũ là để hưởng lợi từ các dự án cải tạo với diện tích lớn hơn. Các chung cư được định giá cao, không xuất phát từ giá trị sử dụng thời điểm hiện tại mà xuất phát từ kỳ vọng sinh lời trong tương lai. Điều dễ hiểu nữa là với quyết tâm xây dựng một Thủ đô 1.000 năm văn hiến thì bất cứ chủ trương chính sách gì cũng sẽ không thể không tính đến cải tạo, làm mới bộ mặt các khu tập thể xập xệ, cũ nát hiện nay nên trong mọi thời điểm, chung cư cũ vẫn là một thị trường tiềm năng bảo đảm sinh lời lớn.

xaydungvietnam.vn - Theo Báo Xây Dựng