Sau nhiều năm liên tục tăng giá tới... vài trăm phần trăm, hiện giá bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là tại thành phố lớn đang ở mức quá cao, và cực kỳ khó với. Mức giá này vượt xa mức thu nhập trung bình của người dân, quá khả năng chi trả của đại đa số những người có nhu cầu thực về nhà ở.

Đầu năm 2011, thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tại nhiều khu vực, giá bất động sản tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5-10%, tiêu biểu là đất nền, biệt thự các dự án như Kim Chung Di Trạch, Bắc quốc lộ 32, Vân Canh, Thanh Hà, Văn Phú…, một số dự án chung cư đã hoặc sắp hoàn thiện tại các quận trung tâm như quận Đống Đa, Hai Bà Trưng…

Riêng khu vực Sóc Sơn, nhờ thông tin di dời các trường ĐH về đây, giá đất tại các xã Thanh Xuân, Minh Phú… đều tăng mạnh, lên mức 3-5 triệu đồng/m2, thậm chí khu đất có vị trí đẹp tăng giá tới 100-300% so với đầu năm 2010.

Tại Đông Anh, thông tin cầu Nhật Tân đang được đẩy nhanh tiến độ xây dựng để có thể thông xe vào cuối năm 2013 đã thổi giá bất động sản khu vực này lên một mặt bằng mới. Đất ở đây không còn giá 10-15 triệu đồng/m2 như trước, mà đã lên thấp nhất là 25 triệu đồng/m2. Riêng giá đất 2 bên cầu Nhật Tân tăng từng ngày, lên đến 40-50 triệu đồng/m2.

Khi đang tăng giá đến chóng mặt, đến nỗi có một làn sóng người dân cùng bổ nháo, bổ nhào vào thị trường bất động sản, thì đùng một cái, thị trường bất động sản Hà Nội bước vào vòng xoáy lao dốc, giá bất động sản cứ lao dần, lao dần...

Tại Hà Nội, từ tháng 5/2011, giá bất động sản trên thị trường bắt đầu có xu hướng giảm. Các nhà đầu tư ồ ạt tháo chạy khỏi Sóc Sơn, Đông Anh. Kịch bản "Ba Vì" gần như được lặp lại. Đất nền tại các khu vực dọc Láng Hòa Lạc, đặc biệt khu vực Mê Linh giá giảm mạnh, trung bình từ 20-40%, nhưng gần như cũng không có giao dịch.

Chẳng hề thiếu những thông tin kiểu này trên các mặt báo: Để bán hàng các chủ đầu tư đã áp dụng hàng loạt biện pháp chưa bao giờ tồn tại ở thị trường bất động sản: kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết khấu cao… Điển hình là dự án UCity (Hà Đông) bán căn hộ tặng sàn thương mại cho khách hàng thanh toán tiền 1 lần; Công ty Bemes chính thức hạ giá bán dự án căn hộ VP3 bán đảo Linh Đàm xuống còn 25 triệu đồng/m2, giá bán cách đây 7 tháng là 30-32 triệu đồng/m2; dự án chung cư CT6 Xa La cũng được chủ đầu tư quyết định giảm giá 4-5 triệu đồng/m2 căn hộ. Hiện, giá chung cư ở mức 15-17 triệu đồng/m2 tùy căn…

Thậm chí, có những nhà đầu tư quyết định bán chung cư dưới giá gốc, chấp nhận lỗ để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Chỉ trong vòng 2 tháng, từ tháng 5 đến tháng 7/2011, giá đất nền tại 70% các khu đô thị mới nằm ở ven nội thành Hà Nội đều giảm giá. Tính tới thời điểm cuối năm 2011, các dự án phía Tây có mức tụt giá lên đến 20-30% như Kim Chung Di Trạch, Geleximco Lê Trọng Tấn, Vân Canh, Văn Phú…

Ở thời điểm quý III của thị trường, rất nhiều nhà đầu tư đã "mừng thầm" trong bụng khi Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội được phê duyệt. Tuy nhiên, mong đợi đã trở thành xa xỉ khi thị trường lạnh vẫn hoàn lạnh. Thậm chí, năm 2011 còn khiến các chủ đầu tư, nhà đầu tư, đầu cơ ngỡ ngàng khi phân khúc nhà thu nhập thấp cũng không có ai mặn mà...

Nhưng, sự việc này có đáng để ầm ĩ hay không?

Dù giá bất động sản giảm một cách khó tin, nhưng nhận xét của nhiều chuyên gia cho rằng, có gì mà ầm ĩ, bất động sản còn phải giảm nữa thì mới đúng với bản chất của vấn đề.

Trao đổi tại Tọa đàm trực tuyến "Nhà ở cho mọi người- Mở đường từ giấc mơ đến hiện thực", do báo điện tử VnMedia tổ chức vào ngày 21/12, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường khẳng định, thị trường bất động sản hoàn toàn không có biểu hiện của sự đổ vỡ. Thị trường bất động sản chỉ có thể đổ vỡ nếu giá xuống thấp hơn giá trị thực của nó. Trong khi đó, mức giảm 30% hiện nay vẫn chưa phản ánh đúng giá cả sản xuất. Kể cả các mức giá rất thấp ở Tp.Hồ Chí Minh, chỉ 11-13 triệu/m2 cũng vẫn cao hơn nhiều giá cả sản xuất.

Cũng theo phân tích của GS Đặng Hùng Võ, thị trường bất động sản chỉ gặp nguy cơ khi vay nợ tín dụng để đầu tư vào các dự án bất động sản phải ở mức vượt ngưỡng (chiếm 30% tổng dư nợ tín dụng trở lên). Nhưng hiện nay con số chính thức vẫn dưới 10%. Hiện tại, nhà đầu tư chỉ lãi không cao so với trước và nếu có lỗ thì chỉ là lỗ so với lợi nhuận kì vọng, chứ không phải lỗ thật sự. Thậm chí một số nhà đầu tư phải chuyển nhượng dự án, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, cũng chỉ là giải pháp về vốn, chứ không phải biểu hiện của sự đổ vỡ. Ngay cả khi bất động sản xuống thấp hơn nữa, tới mức giảm 50% thì vẫn chưa phải lo ngại gì.

Chia sẻ của GS Đặng Hùng Võ, thị trường đang vận hành theo đúng qui luật của nó và chúng ta phải đối mặt. GS Võ cũng cho rằng, hãy để cho bất động sản tiếp tục “xì hơi”. Các nhà đầu tư phải tự chủ động tìm giải pháp cho mình. Nhà nước phải tập trung cho mục tiêu chống lạm phát, chứ không phải đi cứu thị trường bất động sản, nhất là khi bản thân siêu lợi nhuận từ bất động sản đang gây ra lạm phát. Hãy để thị trường trải qua “cơn đau” để tự thanh lọc, phát triển bền vững.

"Hiện nay, ở Việt Nam, tỉ lệ giữa giá cả nhà ở với thu nhập trung bình đang ở mức 25 lần. Trong đó ở các nước phát triển, tỉ lệ này là 5 lần, ở các nước đang phát triển, tỉ lệ này là 2 lần. Vì vậy, phải coi đây là dịp tốt để thị trường bất động sản tự cơ cấu lại cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư “tay không bắt giặc”, chỉ còn lại những nhà đầu tư nghiêm túc", GS Đặng Hùng Võ nói.

Không cần rót tiền, thị trường cần về đúng bản chất

Cùng đồng quan điểm với GS Đặng Hùng Võ, nhiều chuyên gia bất động sản và bạn đọc của VnMedia cũng chia sẻ, giá bất động sản ở Hà Nội có giảm đến 70% nữa so với mặt bằng giá của tháng 7/2010 thì vẫn là quá cao so với mức thu nhập của đại đa số người dân. Vì thế không phải cứ rót tiền ra là cứu được thị trường, mà cần xem xét lại tổng thể hoạt động của thị trường trong thời gian qua.

"Chưa bao giờ thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động theo đúng nguyên tắc của thị trường, mà thực ra chỉ là thị trường của những người đầu cơ với nhau mà thôi. Việc ế ẩm không có giao dịch ở các dự án là bằng chứng sống động cho thấy chưa có người có nhu cầu thực sự tham gia vào thị trường", một chuyên gia bất động sản chia sẻ.

Theo phân tích của chuyên gia này, đã có sự ngộ nhận về thị trường bất động sản. Sự sôi động đột biến của thị trường trong thời gian gần đây chỉ là những giao dịch ở một số vùng chưa đầy đủ về hạ tầng xã hội. Người ta đang lao vào mua đất để đầu cơ chứ không phải để sử dụng. Điều này trái với nguyên tắc hoạt động của cái gọi là thị trường, phải có cầu thì mới có cung.

Mặt khác, nhìn tổng thể thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy, các doanh nghiệp đang làm dự án theo ý chủ quan của một số người chứ không phải làm dự án xuất phát trên nhu cầu của toàn bộ người dân.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện còn 7 triệu cư dân đô thị có nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, phân tích của Cục Quản lý nhà, trong số 12.000 căn hộ được chào bán trong 6 tháng đầu năm 2011 trên thị trường Hà Nội, có tới 40% là căn hộ cao cấp (giá bán > 30 triệu đ/m2).

Đặc biệt, thị trường thiếu loại hình nhà ở cho thuê, tỷ trọng hộ dân đi thuê, mượn, ở nhờ nhà ở tại khu vực đô thị mới đạt 14%, chủ yếu là do dân doanh. Giá cả hàng hóa bất động sản, giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, nhất là tại các đô thị lớn, tình trạng đầu cơ, kích giá còn phổ biến. Việc huy động nguồn lực để triển khai các chương trình phát triển nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân lao động tại các khu công nghiệp còn hạn chế, vì vậy quỹ nhà ở xã hội có sự điều tiết của Nhà nước còn thiếu, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho một bộ phận lớn dân cư đô thị.

Cũng liên quan đến vấn đề này, trả lời báo chí, Phó giám đốc Công ty TNHH địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực cho biết, nếu muốn cứu thị trường bất động sản mà không tốn tiền thì cần xem xét cho doanh nghiệp xây dựng căn hộ diện tích nhỏ. Bởi lẽ, căn hộ lớn không có người mua, bị bỏ trống, lãng phí trong khi căn hộ nhỏ không cho xây là điều không hợp lý. "Nhà nước nên cho phép doanh nghiệp đầu tư xây căn hộ có diện tích 50 m2 dành cho 1-2 người và không ấn định tỷ lệ các loại căn hộ, thậm chí chấp nhận căn hộ 20-40 m2 để tăng thanh khoản cho thị trường", ông Đực nói.

Như thế, cách tốt nhất đối với thị trường bất động sản lúc này là để thị trường về đúng giá trị của nó. Khi nào thị trường hoạt động theo nhu cầu của người dân thì khi đó việc giải cứu thị trường nếu cần thiết mới đáng bàn và đáng quan tâm...